양도소득세 vs 증여세, 더 유리한 절세 전략은?

부동산을 처분할 때는 양도소득세와 증여세 중 어떤 방식을 선택하는 것이 유리할지 고민이 필요합니다. 양도소득세는 부동산을 팔 때 발생하는 차익에 대한 세금이고, 증여세는 무상으로 재산을 이전할 때 부과됩니다. 이번 글에서는 양도소득세와 증여세의 차이점을 비교하고, 절세 전략을 세우는 방법을 알아보겠습니다.

 

1. 양도소득세와 증여세란? 개념 정리

✅ 양도소득세(양도세)

• 부동산을 매매하여 차익(양도 차익)이 발생했을 때 부과되는 세금
• 취득가액과 양도가액의 차이에 따라 세율이 적용됨
• 보유 기간과 주택 수에 따라 세율이 달라짐 (장기보유특별공제 적용 가능)

✅ 증여세

• 대가 없이 재산을 이전받을 때 부과되는 세금
• 일정 금액까지는 비과세 공제 가능 (직계 가족 간 공제 혜택 있음)
• 증여 후 일정 기간 내 양도 시 ‘부담부 증여’로 간주되어 추가 세금 부담 발생 가능

2. 양도소득세 계산 방법

양도소득세는 양도 차익(매도가 - 매입가)을 기준으로 세율이 적용됩니다.

🔹 양도소득세 계산 공식

양도소득세 = [(양도가 - 취득가 - 필요경비 - 공제금액) × 세율] - 감면세액

🔹 2024년 기준 양도소득세 세율 (1세대 1주택자 기준)

보유 기간	양도 차익	기본 세율
1년 미만	전액	45%
1년 이상	전액	6~45%
2년 이상	1주택 비과세 가능 (9억 원 이하)

📌 장기보유특별공제 혜택

• 3년 이상 보유 시 최대 30% 공제 가능
• 10년 이상 보유 시 최대 80% 공제 가능 (1주택자 기준)

📌 다주택자 양도소득세 중과세

• 조정대상지역 2주택자: 기본 세율 + 20%
• 조정대상지역 3주택 이상 보유: 기본 세율 + 30%

3. 증여세 계산 방법

🔹 증여세 계산 공식

증여세 = [(증여재산 - 공제금액) × 세율] - 감면세액

🔹 2024년 기준 증여세 공제 한도

증여자	공제 한도
배우자	6억 원
부모 → 자녀	5,000만 원 (미성년자 2,000만 원)
조부모 → 손자녀	5,000만 원 (미성년자 2,000만 원)
기타 친족	1,000만 원

4. 양도소득세 vs 증여세 비교 분석

구분	양도소득세	증여세
발생 조건	부동산 매매(양도 차익 발생)	대가 없이 재산을 이전할 때
세율	6~45% (다주택자는 중과세)	10~50% (공제 혜택 적용 가능)
세금 감면	1주택자 장기보유특별공제 최대 80%	배우자·자녀 공제 가능 (최대 6억 원)
절세 방법	장기 보유, 비과세 요건 충족	공제 한도 내 증여, 분할 증여
부담부 증여 여부	해당 없음	부채 포함 증여 시 양도세+증여세 부과 가능

5. 절세 전략: 어떤 선택이 더 유리할까?

✅ 1) 1주택자라면?

• 2년 이상 보유 후 9억 원 이하 매도 시 양도세 비과세 혜택 활용
• 배우자 증여를 통해 종부세 부담 줄이기 가능

✅ 2) 다주택자라면?

• 조정대상지역 내 다주택자는 증여가 유리 (양도세 중과 피하기)
• 6억 원 이하 배우자 증여 후, 매각하면 절세 효과 극대화 가능

✅ 3) 고가 주택을 보유하고 있다면?

• 장기보유특별공제를 활용하여 양도세 부담 줄이기
• 증여 후 5년 이상 보유하여 부담부 증여 리스크 최소화

✅ 4) 가족에게 부동산을 물려줄 계획이라면?

• 배우자나 자녀에게 분할 증여하여 공제 한도 최대한 활용
• 증여 후 바로 매도하지 않도록 주의 (5년 규정)

결론

양도소득세와 증여세 중 어떤 방식을 선택할지는 보유 주택 수, 세금 부담, 가족 간 재산 이전 계획 등에 따라 달라집니다. 1주택자는 양도세 비과세 혜택을 활용하는 것이 유리하며, 다주택자는 증여를 통한 절세 전략을 고려해야 합니다. 개인 상황에 맞는 절세 전략을 세워 현명한 부동산 관리를 하시길 바랍니다.